Материнский капитал и отчуждение

Как продать квартиру купленную на материнский капитал или дом: пошаговая инструкция

Многие молодые семьи вкладывают в недвижимость сертификат, который дают при рождении второго ребенка . Но иногда возникают ситуации, когда надо продать квартиру, купленную на материнский капитал. Возможно, не подходит район, квадратура маленькая, срочный переезд или приобретение дома. Но возникает препятствие.

В соответствии с законом на несовершеннолетнего ребенка оформляется доля, которой он не может распоряжаться и потребуется согласие опекунского совета.

Семейный капитал

Материнский капитал представляет собой сертификат в денежном эквиваленте, выданный по государственной программе для помощи молодым семьям. Семья имеет право вложить мат. капитал на обучение детей, например, в музыкальной школе, или университете, а также купить квартиру. Средства должны использоваться целенаправленно и только один раз.

На основании ст. 36 ГК РФ имущество, приобретенное с использованием сертификата, находится в долевом владении. Жилая площадь в этом случае является общей с определением долей на любого члена семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия. Поэтому при решении вопроса отчуждения жилья важным условием будет соблюдение интересов ребенка . В таких вопросах государство в лице органа опеки и попечительства контролирует договора купли-продажи жилья, где есть несовершеннолетние дети.

Очень часто семья использует не только мат. капитал, но и ипотечные средства финансовой организации. Деньги за рождение второго ребенка также вкладывают в долевое участие для возведения жилого дома. Такие обстоятельства усложнят процедуру продажи. Кроме согласования отчуждения жилья с советом попечительства, необходимо будет получить согласие финансовой организации.

Если родители хотят продать квартиру и построить дом, то это довольно сложный процесс. Сложность заключается в том, что необходимо доказать обеспеченность детей жилплощадью в еще не построенном доме.

Образец договора купли-продажи с комментариями:

Варианты отчуждения недвижимости

Продажа квартиры или дома с материнским капиталом предусматривает гарантию соблюдения интересов ребенка в жилищном вопросе. Чтобы получить одобрение опекунского совета можно использовать следующие варианты:

  1. Продать квартиру с материнским капиталом, заключив предварительное соглашение на приобретение другого жилья. При этом интересы детей не должны ущемляться, они должны быть обеспечены равноценной частью с такими же благоустроенными условиями.
  2. Компенсировать стоимость доли. С этой целью открывается для ребенка счет в банке, и перечисляются денежные средства равнозначные стоимости детской части.
  3. Оформить часть в жилье дедушки или бабушки.

Получение одобрения органов опекунского совета и необходимые документы

Инструкция пошаговых действий отчуждения недвижимости в первую очередь предусматривает одобрение сделки опекунским советом. Для этого следует обратиться территориальный орган опеки, где предоставят образец заявления. В ходатайстве с просьбой дать право на отчуждение квартиры купленной за материнский капитал подробно излагается особенности продаваемого и приобретаемого жилища. Ходатайство подписывает мать, прилагается документация:

  • идентифицирующие документы личности родителей и других совершеннолетних участников семьи и их письменное одобрение;
  • документы на детей, если ребенку 14 лет, удостоверение личности и согласие в письменном виде;
  • документ о браке или разводе родителей;
  • технический и расценочный паспорт;
  • предварительное соглашение о приобретении жилья;
  • справка о цене приобретаемой и продаваемой недвижимости;
  • документ на право владения;
  • справки формы 9 и 7;
  • выписка ЕГРП ;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Ходатайство рассматривается в месячный срок, согласие действительно три месяца.

Документы для отчуждения квартиры

После получения согласия появляется возможность продавать квартиру в долевом владении. Продать можно не только квартиру, но и комнату. Для этого обращаются в Росреестр с необходимым пакетом документов:

  • одобрение опекунского совета;
  • договор купли-продажи;
  • идентифицирующие документы продавца и покупателя;
  • документ на право владения.

Может также требоваться другая документация:

  • технический и расценочный паспорт;
  • справка о лицевом счете и отсутствии долга за коммунальные услуги.

Отчуждение недвижимости в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке осложняется необходимостью согласования с финансовой организацией. Для отчуждения жилья в ипотеке есть три варианта развития событий:

  1. Покупатель закрывает ипотечный договор продавца, перечислив на счет банка оставшуюся сумму по кредитному договору.
  2. Заключает соглашение с банком и становится заимодавцем по кредитному соглашению.
  3. Продавец полностью погашает сумму долга и ограничение снимается.

Отчуждение дома

Продать дом, купленный за материнский капитал, можно после одобрения опекунского совета. Недвижимость должна покупаться равнозначной площади дома.

  • одобрение опекунского совета;
  • документы, удостоверяющие личность отца и матери;
  • соглашение купли-продажи дома;
  • документ о праве владения;
  • межевая характеристика участка земли;
  • инженерный и расценочный паспорт;
  • документы на детей в оригинале и копиях, с лиц достигших 14 лет письменное согласие;
  • выписка ЕГРП об отсутствии обременений.

Риски для покупателей

Конечно, покупатель имеет определенный риск. Если родители продали недвижимость без выделения части для детей, то в судебных органах сделка признается недействительной. Покупатель возвращает квартиру, а продавец деньги.

Однако имеются исключительные случаи:

  1. Если жильё приобреталось за счет кредита и сертификата, то составляется обязательство родителей, заверенное нотариально, о выделении части для детей в течение шести месяцев со дня снятия обременения.
  2. Предварительное согласие о продаже и покупке жилья, где необходимо делить все доли, включая детей.
  3. При отчуждении недвижимости для лечения тяжелобольного ребенка допускается не делить собственность на части. Однако необходимо предоставить документальные подтверждения заключение медкомиссии о диагнозе и дорогостоящем оперативном лечении.

Налогообложение

В соответствии с НК РФ доходы, полученные от отчуждения недвижимости, облагаются налогом. Важным моментом является то , сколько прошло лет с момента приобретения недвижимости. Если квартира покупалась до января 2016 года, то срок составляет три года для льготных налоговых вычетов. Если недвижимость приобреталась после 2016 года, то действует срок пять лет.

Ответственность за незаконные сделки

Покупатель при приобретении недвижимости у родителей с детьми должен выяснить вопрос, приобреталась ли квартира или дом под материнский капитал. Возможно, продавец по неопытности или с целью обналичить семейный сертификат продает жильё.

Иногда используют сертификат для того, чтобы купить недорогую недвижимость для обналичивания . Такие действия преследуются законодательством России, и грозит уголовная ответственность за мошенничество участникам сделки.

Продажа дома или квартиры, купленной с использованием материнского капитала, не представляет сложностей. При соблюдении личных прав детей и установленного порядка сделки ограничений нет. Не нарушайте пошаговую инструкцию: сначала получите согласие на отчуждение недвижимости в опекунском совете, а затем переходите к продаже.

sudpristav.ru

Отказ от доли при участии материнского капитала

У меня трое детей 22 года, 18 лет и 3 года плюс муж. Оформляем покупку квартиры с вложением материнского капитала. Как сделать отказ от доли всех членов семьи в том числе несовершеннолетнего (3 года) в пользу 22 летнего ребенка. У 3 летнего ребенка выделена доля 1/2 в другом жилье, год назад.

Ответы юристов (4)

Наталья, здравствуйте!
ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» закрепляет в ст.10, что

жилое помещение, приобретенное
(построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК,
оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго,
третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению

Следовательно Вы вправе заключить между всеми членами семьи соглашение о разделе доли, однако при этом, поскольку доля несовершеннолетних уменьшается, Вы обязаны предварительно получить согласие органов опеки на подобную сделку.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! Согласно ПРАВИЛ НАПРАВЛЕНИЯ СРЕДСТВ (ЧАСТИ СРЕДСТВ) МАТЕРИНСКОГО(СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

г) в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение — засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере;(пп. «г» в ред. Постановления Правительства РФ от 27.11.2010 N 937

Таким образом, средства материнского капитала могут быть распределены только на всех членов семьи (супруга и детей). Доли же могут быть определены по соглашению. То есть, на старшего ребенка Вы можете определить максимальную долю, а на остальных минимально возможные, но отказаться от этих долей в пользу одного ребенка нельзя.

Так сделать нельзя, поскольку средства материнского капитала могут быть распределены только на всех членов семьи. Однако размер долей и пропорции могут быть любыми и определяются по соглашению сторон. При этом такое соглашение лучше оформить в письменном виде и нотариально заверить.

В соответствии с п. 5 ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», доли оформляются на всех членов семьи с определением размеров по соглашению. Согласие органа опеки получать на уменьшение доли несовершеннолетнего получать не нужно, потому как такое согласие требуется в случае уменьшения имущества несовершеннолетнего, находящегося в его собственности (ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ). А в рассматриваемом случае, до регистрации права собственности несовершеннолетнего на его долю в квартире, приобретаемой за материнский капитал, этой доли (имущества) у него нет, потому как право собственности на недвижимость (долю) возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Изначально Вы можете оформить покупку на одного из лиц, но до получения средств материнского капитала на оплату приобретенной квартиры Вам потребуется выдать ПФ нотариальное обязательство на выделение доли в квартире на несовершеннолетнего и остальных членов семьи (с определением долей по соглашению) в течении 6 месяцев после перечисления Вам капитала, иначе ПФ просто не перечислит его (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2013 по делу N 11-20484/2013г.)

Кроме того, судебная практика по этому вопросу едина. Для примера. Определение Ленинградского областного суда от 15.05.2013 N 33-1862/2013: «в иске об обязании пенсионного органа направить средства материнского капитала на погашение долга по договору займа на приобретение жилья отказано, поскольку в отношении приобретенного объекта существует не исполненное бывшим собственником (продавцом) обязательство по передаче его в общую собственность несовершеннолетних детей, для которых в целях улучшения жилищных условий и приобретался объект, следовательно, выделение капитала другому получателю на приобретение этого же имущества незаконно.»

ПФ может контролировать исполнение данного обязательства, а даже если и упустит из виду, наличие неисполненного обязательства обременяет права на квартиру, то есть создает препятствия при продаже:

Определение Ленинградского областного суда от 24.04.2013 N 33-1752/2013: «в связи с тем что приобретенный покупателем жилой дом обременен не исполненным продавцом обязательством по оформлению дома в долевую собственность, отказ покупателю в удовлетворении заявления об использовании средств материнского (семейного) капитала правомерен.»

Можно после того, как квартира будет оформлена в собственность с определением долей на всех, от второго совершеннолетнего ребенка и мужа оформить дарение старшему, а вот с долей несовершеннолетнего ничего сделать нельзя, потому как нельзя представлять несовершеннолетнего (а кроме Вас некому его представлять) при совершении сделок между ним и его близкими родственниками (ст. 28, п. 3 ст. 37 ГК РФ). Останется только ждать достижения им 14 лет и согласия органов опеки оформлять дарение брату с одновременным предоставлением равнозначной или большей доли в другом помещении (потому как уменьшать имущество несовершеннолетнего также нельзя без согласия органов опеки (ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Либо дожидаться его совершеннолетия, после чего можно без ограничений оформлять, если, конечно же, он захочет этого.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Квартира ранее приобретена с использованием материнского капитала

Здравствуйте. В 2012 году с супругой купили двухкомнатную квартиру у семейной пары. Недавно узнал, что ранее продавец использовала материнский капитал при погашении кредита по этой квартире. Детей долей естественно не наделили и продал нам. Мне известно, что продавец в настоящее время купил квартиру большей площади.

Есть мнение ( из интернета), что договор купли квартиру могут признать недействительным из-за нарушение прав несовершеннолетних (по аналогии с законом о приватизации) и мне придется вернуть квартиру в натуре прежнему собственнику. Знаю, что судебной практике по данному вопросу нет. Возможно ли это? Какой исковой срок возможен? Являюсь ли я добросовестным покупателем? Если это важно — мы тоже часть кредита погасили с использованием МК.

Ответы юристов (12)

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Пленум ВАС РФ в п. 24 постановления от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:

  • к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
  • покупатель знал об этих притязаниях;
  • эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с действующим законодательством (Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей») жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилье оформляется в общую долевую собственность супругов и всех детей. Поэтому при продаже либо ином отчуждении жилого помещения, сособственниками которого являются несовершеннолетние дети, необходимо предварительно получить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение данного жилого помещения.

Срок исковой давности по общему правилу составляет 3 года со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Есть вопрос к юристу?

Поскольку Ваш продавец все де купил квартиру большей площади, Ваша квартира останется у Вас. Иск о признании сделки недействительной могут предъявить органы опеки и попечительства, если нарушены права несовершеннолетних детей или ПФР, однако возможно такое разрешение было под условием приобретения квартиры большей площади.

Возможно ли признать следку недействительной?

Я описал как необходимо оформить сделку и какие особенности материнского капитала! Если все сделано правильно, то нет оснований признать сделку недействительной!

Срок исковой давности скоро истечет. Кто ее будет признавать недействительной? Продавец претензии имеет к Вам?

Разрешение органа опеки получали?

Если дети живут в лучших условиях, чем раньше, то претензий вообще не может возникнуть по такому основанию.

Уточнение клиента

Сделка уже совершена в 2012 году и зарегестрированна. Я уже живу со своими детьми в этой квартире два года. Я не знал,что квартиру бывшие оплачиваи за счет средств МК. На момент продажи дети бывших не были собственниками и не были прописаны. Продавец к нам не имеет претензий!. Из чего у меня возник вопрос — недавно продавец позвонил мне (мы с ним в хорших отношениях) и сказл, ч то ему пришло письмо из ПФ — явиться и дать доказательства о целевом использовании МК. А они (продавец) уже продали эту квартиру мне в 2012 году.

08 Апреля 2014, 15:37

Здравствуйте! Я сомневаюсь, что дойдет до признания сделки недействительной.

Максимум признают сделку частично недействительной в части не исполнения условий обязательства о перераспределении долей.

То есть, детей включат в число продавцов этой квартиры и как производное в число покупателей большей квартиры.

По крайней мере моя позиция в суде как покупателя данной квартиры была именно такая.

Сейчас однозначно ответить на вопрос могут ли признать сделку недействительной или нет ответить никто не сможет, так как вы должны понимать, что решает все суд.

Но здесь есть весомые аргументы в вашу пользу, а именно, то, что вы являлись добросовестным покупателем, так как коллега сослался выше на правовую норму, а во- вторых, вторым важным аргументом будет являться то, что приобретена квартира больше чем та, которую вам продали, это является основным моментом для суда.

Поэтому соглашусь с коллегой Русланом, что вряд ли дело дойдет то признания сделки недействительной, так как права детей никак не были ущемлены.

Вот если бы вам продали эту квартиру, а приобрели что то вроде того, где невозможно было бы жить, то это являлось бы весомым аргументом для суда.

В вашей ситуации дело до этого не дойдет.

С уважением, Олег

Есть мнение ( из интернета), что договор купли квартиру могут признать недействительным из-за нарушение прав несовершеннолетних (по аналогии с законом о приватизации) и мне придется вернуть квартиру в натуре прежнему собственнику.

Да, действительно, ситуация не однозначная. Дело в том, что продавец, который использовал материнский капитал еще до продажи должен был выделить доли супругу (супруге) и детям. Если этого не было сделано своевременно, а Вы уже купили данную квартиру, то есть основания для беспокойства. Но утешения ради — это если продавец окажется непорядочным. Просто так вернуть квартиру Вы не обязаны, а вот если кто либо из членов семьи продавца обратиться в суд о нарушенных его правах, то возможность расторжения сделки купли/продажи, все же, существует, но она, скорее, гипотетическая, чем реальная.

Теоретически, расторжение договора купли продажи по суду возможно, но это в том случае, если права несовершеннолетних были нарушены и их бытовые условия был ухудшены, и если продавец окажется шельмоват и если суд примет его сторону. В общем много если, на практике, поскольку сделка уже совершена, советую Вам по этому поводу особо не беспокоиться. Тем более, что квартира в настоящее время куплена большей площади. В случае необходимости эти данные можно будет истребовать в любой момент, хотя бы, даже в ходе судебного разбирательства заявив об этом.

При этом, только суд, изучив все доводы сторон вправе принять то или иное решение. Если даже решение будет принято не в Вашу пользу, то Вы сможете его обжаловать в вышестоящем суде.

Полагаю, что особо беспокоиться не стоит. Хотя подобные сделки долю риска содержат.

Какой исковой срок возможен?

В суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи продавца, не получившие свои доли в течении 3-х лет, если это были совершеннолетние граждане — с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия.

Являюсь ли я добросовестным покупателем?

Добросовестным считается приобретатель (покупатель), который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать. Если права членов семьи, в т.ч. детей покупателя были нарушены, то он не мог совершать сделку купли/продажи, при этом, если Вы не знали об этом обстоятельстве, то Вы можете быть признаны добросовестным приобретателем.

Если это важно — мы тоже часть кредита погасили с использованием МК.

В случае рассмотрения дела в суде, о данном факте, несомненно, необходимо будет заявить суду. Однако, повторюсь, большого опасности (если это не профессиональные мошенники) для Вас эта сделка не таит, но и исключать потенциальных рисков, так же нельзя.

PS: учитывая Ваше уточнение, что с продавцом в хороших отношениях, поводов для беспокойства не вижу. Тем более, что суд (если до того дойдет) будет учитывать не только нарушение прав детей продавца, но и права Ваших детей, которые живут в этой квартире.

Тогда интереснее становится ситуация.

Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Продавец должен был зарегистрировать право общей долевой собственности и включить детей туда.

По идее условия проживания детей не ухудшены, так что бояться нечего. Кому нужно признавать сделку недействительной в этой ситуации?

пришло письмо из ПФ — явиться и дать доказательства о целевом использовании МК. А они (продавец) уже продали эту квартиру мне в 2012 году.

Это тревожное письмо для продавца, а не для Вас как покупателя.

По аналогии с законом о приватизации как раз сделку признают недействительной частично, т. е. включают в число собственников детей. И в Вашем случае будет также, либо взыщут материнский капитал.

Из чего у меня возник вопрос — недавно продавец позвонил мне (мы с ним в хорших отношениях) и сказл, ч то ему пришло письмо из ПФ — явиться и дать доказательства о целевом использовании МК. А они (продавец) уже продали эту квартиру мне в 2012 году.

Вот ссылка, в это время использовать МК можно было для приобретения квартиры.

Это просто запрашивают сведения куда был потрачен материнский капитал.

Ничего страшного здесь нет.

С уважением, Олег

Уточнение клиента

Если дети (продавцов) подрастут (чере 10 лет) и вспомнят о своем нарушеном праве, какие могут быть последствия для меня? Я ведь не нарушал никаких обязательсвт! Не потребуют ли они признать сделку недействительной, тем самым лишить меня и мою семью квартиры. Не приятно жить с оглядкой.

08 Апреля 2014, 16:02

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. ( ГК РФ).

Срок уже истечет к тому времени.

С уважением, Олег

Для Вас вообще никаких проблем нет. Вы добросовестный приобретатель. Квартира находилась на момент продажи в собственности продавца. Он не исполнил обязательства о переводе квартиры в долевую собственность. Это влечет взыскание у него средств материнского капитала, а не признания её недействительной. Как правило либо материнский капитал взыскивается в доход государства, либо суд понуждает к исполнению обязательства. Я так полагаю, что поскольку квартира уже продана, то понудить выделить доли нет возможности, но есть возможность признать сделку недействительной в части невыделения долей и включения в число продавцов и покупателей. Таким образом, Вас это не коснется, кроме участия в суде в качестве третьего лица.

Уточнение клиента

Всем большое спасибо за ответы.

08 Апреля 2014, 16:25

Согласно п. 8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 26.03.2014) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

. В случае направления средств (части средств)
материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения
лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6
настоящих Правил, представляет:

г) в случае если жилое помещение оформлено не в общую
собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе
первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена
государственная регистрация права собственности на жилое помещение — засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации
порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по
договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого
помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств)
материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую
собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе
первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера
долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом
Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу,
осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого
помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в
течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату
стоимости жилого помещения в полном размере;

(пп.
«г» в ред. Постановления Правительства РФ от 27.11.2010 N 937)

д) справку лица, осуществляющего отчуждение жилого
помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа,
заключенному с лицом, получившим сертификат, или с супругом лица, получившего
сертификат, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору — в случае
если приобретение жилого помещения осуществляется по договору купли-продажи
жилого помещения с рассрочкой платежа.

(пп.
«д» введен Постановлением Правительства РФ от 27.11.20

То есть, если продавец использовала материнский капитал при погашении кредита по этой квартире, то она дала письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность ее супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления средств.

По данному вопросу Министерство экономического развития РФ

N Д23-2738О рассмотрении обращения по отдельным вопросам государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала указал:

По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала

2. По вопросу о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием средств МСК.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В силу пункта 2 статьи 37 Кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно пункту 4 статьи 292 Кодекса отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Учитывая указанные положения действующего законодательства, а также то, что в силу Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон N 256-ФЗ) приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК само по себе не ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних членов семьи, по мнению Департамента, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.

3. По вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.

В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.

Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

То есть, жилье с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.При этом разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение Росреестра по отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК), и сообщает.

1. По вопросу о полномочиях органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, по проверке соблюдения положений Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон N 256-ФЗ), в части оформления жилого помещения в общую долевую собственность (заявителя и членов его семьи).

Согласно пункту 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При этом в соответствии с пунктом 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862 (далее — Правила), в случае направления средств (части средств) МСК на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, представляет в том числе засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК, в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств МСК лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

В этой связи следует отметить, что, исходя из положений Закона о регистрации, при осуществлении государственной регистрации государственный регистратор проверяет, в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

Вместе с тем указанная проверка проводится государственным регистратором в рамках правовой экспертизы представленных документов и проверки законности сделки до момента внесения записи о государственной регистрации соответствующего права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). При этом проверка соблюдения участниками сделки обязательств, являющихся следствием совершения указанной сделки, после внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не входит.

С учетом изложенного, проверка соблюдения заявителем пункта 8 Правил может быть осуществлена государственным регистратором только в случае, если жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность первоначально при представлении на государственную регистрацию документа (сертификата), подтверждающего, что приобретение данного жилого помещения произошло с использованием указанных средств.

То есть если продавец не оформил сразу жилье в общедолевую собственность, то проверка соблюдения участниками сделки обязательств, являющихся следствием совершения указанной сделки, после внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не входит.

ОДнако, если продавец не выполнил свои обязательства, то Сделка по отчуждению такого жилья может быть признана недействительной, что подтверждается судебной практикой.

Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 24.01.2014 по делу N 33-916/2014 Исковые требования о понуждении к соблюдению условий получения средств материнского капитала удовлетворены, поскольку невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств, связанных с оформлением права собственности в общую долевую собственность на 1/2 доли жилого дома, влечет нарушение прав его несовершеннолетних детей.

Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.01.2014 N 33-186/2014 Иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, аннулировании записи в ЕГРП, признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворен правомерно, поскольку ответчик, не оформив с несовершеннолетними детьми в общую долевую собственность земельный участок и жилой дом и не выполнив заверенные нотариально обязательства о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, произвел отчуждение указанного имущества по оспариваемому договору.

Практика Верховного Суда РФ: обзор за III квартал 2013 г.
Если оплата по сделке купли-продажи жилья произведена за счет материнского капитала, то при применении последствий ее недействительности деньги возвращаются пенсионному органу, который перечислил их продавцу.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

base.garant.ru/10164072/9/#ixzz2yIjx4zLN То есть, если отсутствует разрешение
органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, то сделка может быть признана недействительной.

В силу ст. 168 ГК РФ

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

То есть, сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц ( детей), ничтожна.

Согласно ст.181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

То есть, когда узнают о нарушении прав, то срок исковой давности начнет течь -10 лет.

В силу п2 чт. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

То есть, при признании сделки недействительной Вы обязаны будете вернуть квартиру.

Таким образом, сейчас Вам следует расторгнуть договор либо продать жилье.

Смогу
оказать услугу по составлению заявления, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса.
C уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

admin