Закон страхования строящегося жилья

Страхование новостройки. От чего защищаемся: недострой, срывы сроков сдачи ГК, от риска остаться без квартиры

О том, что приобретение квартиры «на котловане» — дело рискованное, всем известно давно и хорошо. Опасности, подстерегающие покупателя, тут самые разнообразные: от «невинного» затягивания сроков строительства до банкротства застройщика, когда заплаченные за квартиру деньги пропадают, а их бывшие владельцы пополняют собой ряды обманутых дольщиков. А где риск – там и поле для работы страховых компаний (СК). Потенциальных потребителей много, они довольно платежеспособны, раз уж на квартиру собрать деньги сумели.

Что и как предлагают страховщики для подобной категории клиентов – в этом разбирался «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Узок их круг…
Первое, что сразу бросается в глаза при рассмотрении проблемы – весьма небольшое количество СК, предлагающих подобные услуги. По оценкам экспертов, для их пересчета хватит пальцев руки – это притом что всего на страховом рынке работают сотни компаний, и несколько десятков из них вполне заслуживают эпитета «крупные».

Также примечательно, что до сих пор не появилось единого, общепризнанного названия данного продукта – на сайтах СК можно встретить формулировки вроде «страхование от банкротства застройщика или невыполнения им обязательств», «страхование объектов незавершенного строительства и инвестиций в недвижимость», «страхование долевого строительства». Сравним, к примеру, с автомобильными ОСАГО и КАСКО – термин общеупотребимый, его знают все.

В чем тут дело? Объяснения, полученные нами от специалистов, сводились к хрестоматийному «темна вода во облацех». «Вероятность наступления страхового случая невозможно просчитать, риски при этом носят политический и непредсказуемый характер, поэтому российские страховщики и западные перестраховщики, как правило, не заключают такие договоры, — говорит Александр Агапов, директор дирекции имущественного страхования СК «МАКС». – Наша компания в свое время активно страховала дольщиков, однако практика показала, что вероятность страхового случая (особенно если застройщик знает о договоре) очень высока, и мы были вынуждены отказаться от такого страхования».

«Для работы с такими рисками страховщику необходимо располагать штатом высококлассных андеррайтеров с многолетним опытом работы как на рынке строящегося жилья, так и на рынке страхования кредитных рисков, — полностью соглашается Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО». – Также нужно иметь статистику возникновения негативных событий за несколько лет и располагать необходимыми финансовыми показателями деятельности и высокой финансовой устойчивостью». Эксперт также обращает внимание на различные специфические черты ведения строительного бизнеса: в частности, проект может быть остановлен по причине выявления разного рода нарушений в ходе инициированной прокурорской проверки. Также может оказаться, что необходимая разрешительная и проектная документация не оформлены надлежащим образом.

В общем, как отмечает Виталий Ус, большинство СК стараются не работать с данными рисками. «Исключением могут стать объекты, которые возводятся в составе комплекса жилых зданий, часть из которых уже в высокой степени готовности, — говорит он. – Также может быть рассмотрен вариант, когда застройщик произвел серьезные вложения в коммуникации, инфраструктуру вокруг возводимого объекта, имеет на руках необходимую документацию».

Дмитрий Волокитин, начальник департамента страхования имущества и ответственности ОСАО «Россия», обрисовывает еще одну ситуацию, при которой СК все-таки берутся за этот вид страхования. «Зачастую это предлагают страховщики, аффилированные с крупными застройщиками – в таком случае договор страхования выступает либо в качестве маркетингового хода, либо как составная часть оплаты самой квартиры», — говорит эксперт.

Страхуем риски: квартиры нет вообще…
Главная неприятность, от которой хотят защититься покупатели – это ситуация, когда приобретенную квартиру они не получают вовсе. Причины наступления подобного, изъясняясь языком профессионалов этого рынка, «страхового события» могут быть самыми разными. «В частности, это может быть нанесение ущерба самому возводимому объекту в результате воздействия различных факторов, — перечисляет Виталий Ус («РОСНО»). – А также риски юридического характера – такие как двойная продажа или прекращение деятельности подрядчиков и субподрядчиков».

Как обращает внимание Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА (Национального страхового и кредитного агентства), страхователем (т.е. клиентом СК) при заключении подобного договора может выступить как физическое лицо (дольщик), так и юридическое лицо (компания-инвестор). Страховое покрытие распространяется на финансовые средства, внесенные страхователем, – вне зависимости от того, какой тип договора заключался между продавцом и покупателем квартиры, лишь бы он не противоречил действующему законодательству.

…или сорваны сроки
Люди, хотя бы немного знакомые с рынком новостроек, прекрасно знают о другой возможной напасти – срыве сроков строительства. Этот риск, конечно, не такой ужасный, как описанные в предыдущей главе (свою квартиру покупатель в конечном итоге получает), зато куда более вероятный: задержки ввода объектов происходят повсеместно. Кажется, они уже стали на нашем рынке правилом, а исключением как раз является ситуация, когда все сдается точно в срок… И что же: если у покупателя в контракте с застройщиком записано, что объект должен быть введен в строй, например, 1 февраля 2012 года, – уже 2 февраля можно обращаться к СК за страховкой?

Конечно, нет: страховщики тоже не первый день на земле живут и знают о нравах, царящих в строительном мире. Быть чрезмерно пунктуальным для них – верный путь к разорению. «В любом случае, в договоре страхования будет присутствовать период ожидания, т.е. время, отводимое на завершение процесса строительства при его задержке, — говорит Виталий Ус («РОСНО»). – Это нормальная практика для строительства, т.к. на сроки влияет масса факторов. Также некоторое время отводится на то, что претензии страхователя будут удовлетворены застройщиком». И только если этого не произойдет – тогда страховое возмещение выплатит СК.

Борис Шаронов (НСКА) рассказывает, что один из застройщиков-партнеров компании в конце 2011 года перенес сроки сдачи дома: покупатели должны были получить свои квартиры в IV квартале 2011 года, а теперь им придется ждать IV квартала 2012 года. Перенос связан с техническими проблемами с коммуникациями. У самой компании-застройщика 16-летний опыт работы в строительном бизнесе, более 150 тысяч квадратных метров построенных объектов в Московской области.

Тем не менее НСКА начало заниматься организацией выплат по страховкам компании «Радонеж» от рисков незавершенного строительства покупателям жилья в ЖК «Созвездие» (г. Ивантеевка, ул. Луговая, 2-я очередь). Все застрахованные покупатели квартир могут обратиться в страховую компанию с заявлением до 1 марта 2012 года и получить страховое возмещение в размере вложенных средств по договорам участия в долевом строительстве. В среднем квартира в комплексе стоила 2,5 млн руб.

Кстати, клиенты НСКА могут выбирать: или вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, или продлить договор страхования. Если сроки вновь будут перенесены либо возникнут другие неблагоприятные обстоятельства, они получат свои деньги в следующем году.

Тарифное «разнообразие»
Естественный для потребителей вопрос о стоимости удовольствия вызвал у опрошенных нами экспертов разногласия. Максимальную цифру назвал Дмитрий Волокитин («Россия»): по его оценке, плата за такое страхование составляет от 2 до 15%. Последняя цифра уж очень велика: на вкус автора, она делает в принципе невыгодным приобретение новостройки. Если у покупателя есть такие деньги (вкупе с самой ценой квартиры, конечно), то проще заплатить их сразу продавцу и получить объект на вторичном рынке – уже готовый к проживанию, без юридических рисков и прочих «прелестей».

По счастью, другие наши спикеры называли более умеренные цифры. Так, по мнению Бориса Шаронова (НСКА), стоимость составляет 1-2% в год. «Названная цифра применяется, если объект должен быть сдан через год; если же планируемый срок сдачи больше, то пропорционально повышается и тариф, — поясняет эксперт. – Например, если квартира строится в Москве, стоит 4,5 млн руб., а передача ее дольщику планируется через два года, то страхование финансового риска обойдется дольщику в 45-90 тыс. руб. в год. Согласимся, это – не слишком много за спокойствие».

Сумма из договора, и не более того
Реалии страхования (в первую очередь автомобильного) познакомили потребителей с таким понятием, как «франшиза» — это когда застрахованный получает меньше, чем оценочная стоимость пострадавшего имущества. В страховании новостроек, как говорят эксперты, подобное условие обычно не применяется. «При наступлении страхового случая страхователь (дольщик) получает полное возмещение понесенных при заключении договора долевого строительства средств – в случае банкротства либо ликвидации застройщика, — говорит Дмитрий Волокитин («Россия»). – Возмещение части финансовых потерь предусматривается в случаях увеличения срока строительства. Размер возмещения здесь прописывается в договоре страхования и, как правило, привязан к размеру ставки рефинансирования».

С другой стороны, застройщик какое-то время (часто весьма немалое – на рынке строительства сроки вообще измеряются годами) «крутил» полученные от дольщика деньги – может быть, дольщику полагается за это полагается какая-то компенсация? Но – тоже нет. «В настоящий момент на страховом рынке нет продукта, который предусматривал бы выплату возмещения при страховании финансовых рисков дольщиков с процентами, — комментирует Борис Шаронов (НСКА). – Ущерб страхователя трактуется как денежная сумма, внесенная должнику (застройщику) по договору о привлечении финансовых средств. Проще говоря, застрахованный получит полностью все деньги, которые он заплатил застройщику, но никаких процентов сверху».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Страхование дольщиков никак нельзя назвать делом массовым. Не сильно любят его клиенты, не особенно рвутся развивать эту услугу и сами СК – боятся рисков, политической непредсказуемости и прочих «траблов», описанных выше. А поскольку договоров мало – и случаи выплат страхового возмещения тоже единичны.

Так что страховать или нет покупку новостройки – это дело действительно добровольное (сравним, для примера, с ипотекой), и каждый потребитель решает этот вопрос для себя индивидуально. Нам же хотелось дать лишь одну рекомендацию. Попытаться застраховать строящийся объект – это отличный способ выяснить подлинное финансовое состояние застройщика. Иными словами, даже если вы вовсе не собираетесь страховаться – все равно обратитесь с соответствующей просьбой в крупную и уважаемую СК. Если вам ответят согласием, да еще и предложат небольшой тариф – значит, данному застройщику можно доверять. Если же вы получите категорический отказ – делайте выводы сами.

www.metrinfo.ru

Страхование гражданской ответственности Застройщика

► Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах теперь Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Примечание: с 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введен новый механизм защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд (подробнее о нем – в конце статьи).

Обязательное страхование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственностиЗастройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч. предоставить сведения о страховщике).

Контроль за выполнением Застройщиками условий по обязательному страхованию своей ответственности перед дольщиками возложен на Откроется в новой вкладке.»>Росреестр. При отсутствии страховки у Застройщика, его Договоры долевого участия (ДДУ) регистрироваться не будут.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации и ДДУ.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье. В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и проекта) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств на сегодняшнем рынке для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика можно почитать здесь:

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .
  • Условия страхования гражданской ответственностиЗастройщика выражены в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .

Утратившие силу статьи означают, что теперь страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, Откроется в новой вкладке.»>если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке. Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в Откроется в новой вкладке.»>государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке). Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (по телефону, скайп или email).

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

ЗАКОН О СТРАХОВАНИИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ — ЧЕГО ЖДАТЬ ПОКУПАТЕЛЯМ ЖИЛЬЯ И УЧАСТНИКАМ РЫНКА?

Проект закона о защите финансовых интересов дольщиков был разработан после того, как президент страны поручил Правительству России в срок до 13 марта 2013 года разработать и утвердить комплекс мер по минимизации рисков в долевом строительстве и, в том числе, рассмотреть возможность введения обязательного страхования финансовых рисков граждан при строительстве многоквартирного жилья.

Законопроект № 643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве» был внесен в Госдуму 14 декабря 2011 года депутатами «Единой России» Александром Коганом и Александром Хинштейном (депутат Ильдар Гильмутдинов присоединился к ним позднее).

ОТ ПРОЕКТА К ЗАКОНУ

Первую версию проекта было бы правильнее назвать «законом о взаимном страховании застройщиков через ОВС». Предполагалось создать единую в масштабах страны организацию — некоммерческое общество взаимного страхования (ОВС) юридических лиц (застройщиков), намеренных привлекать на основании договоров долевого участия (ДДУ), в соответствии с Федеральным законом № 214, денежные средства участников долевого строительства жилых помещений.
Кстати, говоря далее о «покупателях» и «покупке квартиры» в строящемся доме мы будем иметь в виду приобретение через ДДУ по ФЗ № 214.

Основу взаимного страхования через ОВС составит единый взаимный фонд. Страховые тарифы и правила взаимного страхования застройщиков должно принимать общее собрание членов ОВС.
При определении тарифов должны быть учтены обстоятельства, определяемые собранием, в том числе: вероятность наступления страхового случая, количество участников долевого строительства, цена ДДУ, срок передачи жилого помещения участнику долевого строительства в соответствии с ДДУ, субъект РФ, в котором осуществляется строительство.

Связанные законопроекты об изменениях в ФЗ № 214, требующих от застройщиков страховать свою ответственность, относили срок ввода в действие большинства новых требований к 1 июля 2012 года. Но принятие основного закона затянулось. В первом чтении он был принят лишь 4 июля.

«Во втором чтении он будет рассмотрен после того, как его рассмотрит профильный комитет по финансовым рынкам — это произойдет в ближайшее время, до конца ноября. Я думаю, что до конца текущего года мы во втором чтении его, как минимум, уже примем», — пояснил Хинштейн.
От связанных проектов решено отказаться, необходимые поправки к ФЗ № 214 и другим законам будут вставлены в основной законопроект.

Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству Александр Коган сообщил недавно, что решение о создании общества примет учредительное собрание, которое будет созвано оргкомитетом, сформированным одним из «заинтересованных» министерств (Минрегион, Минфин или МЭР РФ). Первоначально учредителями ОВС выступят, скорее всего, представители примерно 30 крупнейших строительных компаний страны, которые давно проявили себя, как надежные и знающие рынок.
По мнению Когана, запуск в действие закона вскоре сократит на 30-40% число компаний, привлекающих средства граждан (в Московской области, например, их сейчас около 500). «Останутся лишь те, кто пройдет андеррайтинг», заявил он.

Господин Коган при этом не объяснил один казус. Статья 22 законопроекта ясно показывает, что вступать в общество должны именно формальные компании — застройщики, привлекающие средства под конкретный проект (проектные юридические лица). Непонятно тогда, каким образом, по замыслу законодателей, учредителями ОВС могут напрямую выступить давно известные, крупнейшие строительные компании — бренды, которые нередко контролируют множество проектных юрлиц своих строек, но сами таковыми не являются.

Версия законопроекта к второму чтению пока не опубликована. По словам авторов, в проект закона внесены серьезные изменения относительно первой редакции. У застройщика появляется выбор — кроме вступления в ОВС, можно выбрать оформление коммерческой страховки у страховой компании, или получение банковской гарантии.

ЧТО НОВЫЙ ЗАКОН ДАСТ ДОЛЬЩИКАМ?

Закон о страховании призван защитить дольщиков от последствий банкротства застройщиков. По действующему ФЗ №210 об изменениях в закон «О несостоятельности (банкротстве)», сегодня доля дольщиков в этом случае несладкая — если объект заложен в счет кредита (то есть, при банкротстве почти всегда), они вместе могут рассчитывать лишь на 25% суммы от реализации недостроенного объекта, а банк-кредитор — на львиную долю (60%).

Казалось бы, всё логично. В этой сфере было много ошибок и злоупотреблений.
Страхование ответственности застройщиков не только надежно защитит дольщиков, но и очистит рынок от некомпетентных и недобросовестных участников, подобно тому, как ОСАГО защитило водителей от разгула «автоподстав»… Какие-то трудности вначале, наверно, будут, но со временем всё перемелется…

Увы, стоит хотя бы немного углубиться в рассуждения о перспективах воплощения законопроекта в реальную жизнь, сомнения начинают расти, как снежный ком.

Уровень риска наступления страхового случая по ОСАГО для одного водителя предсказать трудно, но в рамках крупных компаний общий объем выплат является статистически предсказуемой и достаточно стабильной величиной. Страховой механизм здесь работает.
К счастью, десятки тысяч машин на улицах не могут попасть в аварийную ситуацию практически все одновременно. А вот с застройщиками такое иногда случается…

Поможет ли ОВС в случае очередного системного кризиса в строительной отрасли?

В поисках примера реально действующей системы обязательного страхования ответственности перед физическими лицами в тех сферах бизнеса, которые подвержены системным общерыночным рискам, на ум приходит, пожалуй, лишь система страхования банковских вкладов.

Система страхования вкладов физических лиц работает в России уже давно. Участниками системы сейчас являются около 900 банков, почти 800 из них продолжают привлекать средства физлиц. Страховые взносы для них едины и подлежат уплате на ежеквартальной основе. Ставка взносов устанавливается советом директоров Агентства по страхованию вкладов. Размер фонда обязательного страхования вкладов по состоянию на 17 сентября 2012 г. составил 178,5 млрд руб, а объём ответственности по произошедшим страховым случаям — 72,9 млрд руб. для 1 203,7 тыс. вкладчиков.

Казалось бы, вот успешный опыт, на основе которого можно строить сходную систему страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Но увы, и эта аналогия хромает на все четыре ноги.

Агентство по страхованию вкладов — государственная корпорация в роли внешнего арбитра, а не некоммерческая организация, созданная крупнейшими компаниями — участниками рынка. В системе страхования вкладов ответственность чётко ограничена определенной, и в масштабах стоимости квартир — очень небольшой суммой. Кроме того, коммерческие банки находятся под значительно более строгим, регулярным и проникающим надзором, чем застройщики. В руках надзорного органа — Банка России — находится такой мощный инструмент, как возможность отзыва лицензий, как на работу с физическими лицами, так и вообще на осуществление банковских операций. Это дает тесно взаимодействующему с ним Агентству большие возможности по управлению рисками.

А НЕ ДЕШЕВЛЕ ЛИ БУДЕТ ИМЕТЬ ДЕЛО С ГОТОВЫМ ЖИЛЬЁМ?

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», ныне в целом суровый к дольщикам, содержит, тем не менее, важный пункт 8 ст. 201-11
«В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.»

Этот пункт дополнительно подтверждает то, что прямо следует из ныне действующей редакции ФЗ № 214 — если:
— продажи ведутся в соответствии с этим законом,
— застройщик уже получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
— застройщик согласен передать по акту, а покупатель — принять приглянувшуюся ему свободную квартиру в этом доме, то страховка от банкротства застройщика уже никому не нужна.
Купленная таким образом квартира защищена от претензий уже на следующий день после подписания передаточного акта.
Проблемы застройщика не помешают покупателю оформить право собственности на свою покупку.

Но… не слишком ли много «если»?
Изучение структуры предложения на рынке показывает — нет, не слишком. Сложившийся сегодня в большинстве регионов, и особенно в Московской области, «рынок покупателя», на котором объем предложения намного превосходит спрос, предлагает достаточный выбор готовых объектов, где можно купить квартиру таким образом. Причем, если покупатель при осмотре квартиры обнаружит какие-то дефекты или недоделки — застройщик по возможности быстро устраняет их до оформления передаточного акта.

Однако на таких объектах покупатель заранее обречён выбирать из остатков — ведь лучшие квартиры там уже давно проданы?
Нет, конечно. Особенности, благодаря которым внутри одного объекта одни квартиры признаются лучшими, чем другие — лучший этаж, лучшая ориентация и виды из окон, более удачные планировки — не тайна ни для застройщика, ни для продающих объект агентств. И это обычно учитывается поправками в цене.
И тем более не секрет, что застройщики нередко стремятся в первую очередь реализовать несколько менее привлекательные квартиры, предоставляя их покупателям существенные скидки, а самые ликвидные — зачастую придерживают до конца реализации.

Тогда, надо думать, такие квартиры стоят дороже среднего уровня по рынку?
Да, несомненно, это так.
Но недостроенная квартира, будучи застрахована, тоже станет стоить дороже!
При этом, от общерыночных рисков, скажем, очередной волны кризиса, такая страховка, скорее всего, не спасёт.
А кроме того, покупателю придется ждать достройки своей покупки, и продолжать платить за съемное жилье, и (или) отказаться от использования вложенных заранее средств, хотя бы для получения дохода по депозиту.

Но главное — сколько будет стоить сама эта страховка?

Страхование — недешёвое удовольствие. Институциональный страховщик закладывает в ставки не только свои представления о рисках, но и многочисленные прямые и косвенные издержки, а если это коммерческий страховщик — то еще и обязательную немалую прибыль… и различные налоги, конечно.
Много ли набегает? Попробуем прикинуть.

Какова реальная доля страховых выплат в сумме, которую страховые компании собирают в России по пресловутому ОСАГО? Известно, что буквально с момента появления этого вида страхования в 2003 году страховые компании публично проливают слезы о его «убыточности». Тогда, по итогам первого года этой деятельности, была (видимо, по чьему-то недосмотру) оглашена усредненная по стране доля выплат — 27%.
А оставшиеся 73%, как вы понимаете, пошли на «всё остальное»…

И ещё — застройщик, перечисляя сумму за страховку, не ограничится простым распределением этих издержек на квадратные метры — он должен, по меньшей мере, компенсировать себе стоимость неиспользования этих средств на время, пока они не вернутся с текущими продажами.

С ДРУГОЙ СТОРОНЫ…

Дисконт, который сегодня предоставляет застройщик покупателю квартиры в недостроенном объекте, по сравнению с ценой, по которой можно было бы сейчас продать эту квартиру в таком же, но уже сданном доме — это фактически страховая премия покупателя.
Покупателя — «страховщика», который добровольно соглашается принять на себя риск проблем, и даже банкротства застройщика по частным причинам, а также разделить с застройщиком общерыночные риски на время, остающееся до сдачи дома и передачи квартиры.

Размер такого дисконта (де-факто страховой премии) при старте продаж на стадии ограды или котлована, сложившийся сегодня на рынке, составляет в среднем около 15-20%.
И застройщики дают такой дисконт — потому что на меньший покупатели не согласны.
Держим в уме — покупатели, как неинституциональные страховщики, не несут операционных издержек, и налогов с полученных скидок, естественно, не платят!

Авторы законопроекта ожидают повышения цен, вызванного законом, всего лишь на 4%.
Они полагают, что за эту сумму ОВС сможет, а страховщики -профессионалы — согласятся застраховать большинство строек в стране.

Комментировать подобный оптимизм мы не беремся…

Это делают профессиональные страховщики. Их мнение, как показал опрос, проведенный агентством «Интерфакс-АФИ», таково:
Во-первых — коммерческим страховщикам выходить на рынок страхования дольщиков при строительстве многоквартирных домов опасно. То же относится и к банковским гарантиям. Со слов экспертов нетрудно заключить: риски велики, не предсказуемы и не управляемы. По мнению главного эксперта «Интерфакс-ЦЭА» Анжелы Долгополовой, «серьезные банки и страховщики подобные услуги будут предоставлять крайне неохотно и только проверенным клиентам».
Во-вторых, сомнительно, что с подобной задачей справится специально созданное в этом сегменте общество взаимного страхования (ОВС) застройщиков. Оно будет неэффективным, а риски, принятые ОВС, будет невозможно перестраховать.

Обращаясь к кому-либо с просьбой застраховать свою ответственность, застройщик желает многого. Даже частные риски заведомо добросовестных, хорошо знакомых застройщиков трудно оценить наверняка: стройка связана с внешними частными факторами — проблемы подрядчиков, поставщиков, внешних инженерных сетей… О системных рисках — цены жилья на рынке, скачки стоимости материалов, кредитных ресурсов — нечего и говорить. А суммы выплат при наступлении страхового случая будут огромными.

Институциональный страховщик, казалось бы, имеет несравнимо больше возможностей адекватно оценить риски конкретного проекта, чем рядовое «физическое лицо», и в этом преимущество профессионального страхования. Однако дело именно в том, что в этом сегменте риск не предсказуем и не управляем…

Так, может быть, застройщики прекрасно обойдутся без услуг банков-гарантов и профессиональных страховых операторов? Мирно вступят в ОВС, перечислят небольшие взносы и тем самым застрахуют друг друга, как это предполагала первая, безальтернативная версия законопроекта?

Чудес не бывает. Если взносы, объем страхового фонда в ОВС, а значит, и удорожание квартир, действительно будут невелики, толку от этой страховки покупателям в случае кризиса рынка будет немного. Большинство попавших в беду застройщиков не успеет ничего получить на счета для выплат дольщикам к моменту, когда деньги в фонде закончатся.
Механизм субсидиарной ответственности членов общества, формально заложенный в законопроект, в кризисной ситуации работать не будет. Суды по этому поводу могут тянуться годами. Закон не сработает, и винить в этом дольщики будут вовсе не ОВС, а обещавшее им законную страховую защиту государство.

То же самое произойдет, если некоторые застройщики не найдут ничего лучшего, чем воспользоваться услугами «несерьезных» страховых компаний, или даже банков. Здесь едва ли надо что-то объяснять.

Реально работать дешевая страховка не будет. Реально работающая страховка будет стоить дорого.

ЧТО ЖЕ БУДЕТ ВЫГОДНЕЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ?

Если будут страховаться все строящиеся объекты, то готовые квартиры также резко подорожают. Страховка не увеличит поглощение квартир рынком. Как и сегодня, много квартир будут оставаться в продаже долгое время после сдачи домов. Но страховка, уже не нужная их покупателям, всё равно останется заложенной в их стоимость.

Сегодня покупатель имеет выбор — разделить риск с застройщиком и получить за это премию в виде ощутимой скидки, или без всякого риска купить квартиру в сданном доме по её настоящей стоимости. Ведь нам понятно, что рыночная цена именно готовой квартиры в сданном доме и является её полной и подлинной стоимостью.

Если закон действительно получится реально, надежно запустить в действие — покупатель утратит этот выбор. Дисконт за покупку на стадии строительства резко уменьшится — он уже не будет учитывать риски, а лишь инфляцию и необходимость дождаться достройки объекта.
Но главное — общий уровень цен вырастет значительно, от 10 до 20%.

Покупателям жить станет намного тяжелее. Они проиграют.

Ну, а застройщики? Выполнит ли закон нужную функцию — помочь честным и компетентным, убрать с рынка ненадежных и недобросовестных?
Ответ «нет» не отражает ситуацию, точнее будет выражение «наоборот».

Закон сделает еще привлекательнее использование схем продаж, обходящих ФЗ №214 — предварительные договоры, вексельные схемы.
Среди работающих по этому закону конкурентное преимущество могут получить крупнейшие строительные компании, входящие в состав межотраслевых холдингов вместе с банками.
Можно ожидать, что аффилированные банки согласятся прогарантировать стройки этих компаний на льготных условиях. Это будет способствовать дальнейшей монополизации строительного сектора.

Доходы большинства честных и компетентных, но не самых крупных участников рынка, несмотря на вынужденный рост цен, не увеличатся. Добросовестным застройщикам, работающим по закону, придется переложить на своих покупателей издержки на страховку.
Из их страховых взносов придется покрывать ответственность конкурентов, скажем так, менее добросовестных. Эта ситуация уже сама по себе может стимулировать мошенников и спровоцировать очередной кризис на жилищном рынке.

Так кто же ещё выиграет, кроме операторов страхового рынка, которые получат новый, хотя и весьма непростой, сегмент для увеличения объема своего бизнеса?
Ответ очевиден — банки.

При жёсткой необходимости получить у серьезных страховщиков реальные условия страхования своей ответственности, застройщики попадут в гораздо большую зависимость от условий кредитования своих проектов. С банковскими гарантиями всё и так понятно.
Покупатели жилья на заметно подорожавшем рынке попадут в ещё большую зависимость от ипотеки, спрос и средний размер кредитов увеличатся. Как это повлияет на ставки — будет видно, но гипотезу выстроить нетрудно.

И еще — кое-что, как всегда при скачке цен, выиграют те потребители, кто уже купил жилье раньше, и особенно те, кто использовал для этого ипотечный кредит.

Вывод для покупателя не особенно радостный, хотя и звучит, как рекламный слоган — не стоит откладывать покупку нового жилья на срок после марта 2013 года!

www.arsenal-holding.ru

admin