Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Обращение взыскания на квартиру по дду

Взыскание неустойки с застройщика доступно со следующего дня, указанного в договоре как дата сдачи объекта. Днем окончания срока просрочки считается момент подписания акта приема-передачи жилья. Право взыскания пени со строительной компании закреплено в ГК РФ, поэтому застройщик при нарушении обязательств обязан оплатить штраф. Ниже рассмотрим правовые моменты этого вопроса, позицию закона, способы расчета и взыскания пени. Здесь же прописаны правила надзора и контроля возведения многоэтажных объектов и иной недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Сбербанк не обратит взыскание по кредиту на квартиры с ДДУ

С 1 апреля г. Анализ ст. Согласно п. Таким образом, субъектами регулируемых законом ФЗ отношений являются как физические, так и юридические лица, а объектами - как многоквартирные дома, так и иное недвижимое имущество, исключая промышленные здания. Примечательно положение о регулировании законом ФЗ привлечения только денежных средств для долевого строительства, из чего следует вывод: привлечение иного имущества в качестве вклада в строительство законом ФЗ не регулируется.

Федеральный закон ФЗ от 25 февраля г. Субъектами этих правоотношений могут являться как физические, так и юридические лица, а объектами - находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и или модернизируемого недвижимого имущества. Поскольку федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" и закон от 26 июня г.

Решениями высших судебных органов подтверждено отсутствие приоритетов при применении различных законов в зависимости от времени их принятия, следовательно, какой из законов должен применяться при регулировании отношений по финансированию строительства недвижимого имущества, при возникновении споров определит только суд.

Депутатами Государственной думы РФ подготовлены поправки к ст. Итак, на сегодняшний день имеется два вида договоров, которые могут заключаться с физическими и юридическими лицами при строительстве недвижимости. Рассмотрим, как эти два договора и их участники будут сосуществовать в рамках одного строительства и что делать, если после заключения инвестиционного договора появляется необходимость переуступить права по нему физическим лицам с учетом предложенных поправок.

Переуступка прав физическому лицу по инвестиционному договору невозможна в силу запрета, содержащегося в ст. Статья 3 также устанавливает, что застройщик может заключить с физическими лицами только договор долевого участия. В случае нарушения указанного правила в отношении граждан, участвующих в строительстве многоквартирных домов, наступает административная ответственность.

Если юридические или физические лица заключают иные договоры в отношении иного имущества, кроме многоквартирных домов, ответственность застройщика или иного лица не наступает. В этой ситуации возможны два варианта действий.

Первый - дождаться окончания строительства жилья, оформить право собственности на недвижимость и продать физическим лицам готовые квартиры. При этом доходность инвестиций сократится из-за увеличения срока привлечения денежных средств, уменьшения оборачиваемости активов, дополнительных расходов по эксплуатации здания и необходимости уплатить налог на имущество.

Второй путь - замена первоначального обязательства другим, так называемая новация договора. В соответствии со ст.

Для активизации данного механизма управляющим компаниям необходимо вносить в текст инвестиционного договора положения, обязывающие застройщика произвести новацию договора, если такая просьба поступила от инвестора. При составлении договора новации стоит учитывать, что в соответствии с п. Данные договоры должны регистрироваться органами государственной регистрации. Таким образом, УК могут заключать инвестиционные договоры с момента вступления в силу приказа ФСФР, а затем проводить новацию таких договоров в договоры долевого участия в строительстве.

Однако существуют судебные риски признания подобных договоров противоречащими закону ФЗ. Закон ФЗ содержит ряд положений, применение которых невозможно ввиду их противоречивости и правовой неточности ряда закрепляемых конструкций, в том числе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. Обязательствами, исполнение которых обеспечивается залогом в соответствии с п. Из этого следует, что основное обязательство застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства залогом не обеспечивается. С момента государственной регистрации договора долевого участия в соответствии с законом ФЗ в залог автоматически попадают земельный участок или права аренды на него и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Таким образом, по первому же договору долевого участия в залоге у первого участника в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед ним оказывается весь комплекс имущества.

Однако при заключении каждого из последующих договоров долевого участия а таких договоров может быть много по одному объекту строительства застройщик в соответствии с законом обеспечивает исполнение своих обязательств перед последующими участниками долевого строительства путем передачи в залог все того же комплекса имущества. При этом каждый договор содержит особый объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Каждый договор может содержать разные сроки передачи объектов долевого строительства, что определяется, например, сроками ввода в эксплуатацию различных секций создаваемых объектов недвижимого имущества.

Цены договоров тоже различны. Следовательно, у каждого участника возникает свой комплекс прав по конкретному договору долевого участия, а у застройщика - конкретные обязательства перед каждым участником. Но исполнение разнообразных обязательств обеспечивается залогом одного и того же имущества. Что же происходит с залогом при регистрации последующих договоров долевого участия? Гражданский кодекс РФ в ст. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В нашей ситуации имущество оказывается в залоге у первого участника под обеспечение конкретных требований. При регистрации второго договора долевого участия это же имущество становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований, которые есть у второго участника и т.

Таким образом, в соответствии с ГК РФ застройщик при заключении каждого последующего договора долевого участия должен сообщать новым участникам их номер в очереди последующих залогодержателей. Однако сама природа вводимого законом ФЗ обеспечения не соответствует отношениям последующего залога: все участники долевого строительства должны иметь право на компенсацию из стоимости заложенного имущества в установленные законом сроки, а в случае заключения договоров последующего залога реализация прав последующих залогодержателей будет зависеть от реализации прав предшествующих ст.

Кроме того, обращение взыскания на заложенное имущество последующими участниками становится невозможным, если предыдущие не потребовали такого обращения.

Ситуация усугубляется также тем, что законом не установлен порядок прекращения прав залогодержателя у участника долевого строительства. Рассмотрим возможность иной трактовки введенной залоговой конструкции: залоговые обязательства перед всеми участниками долевого строительства возникают с момента регистрации первого договора долевого участия. Залоговые отношения являются акцессорными, следовательно, могут обеспечивать исполнение обязательств только после возникновения основного обязательства ст.

Кроме того, залог в силу закона может возникать при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге п. Таким образом, в момент заключения первого договора долевого участия залог в обеспечение исполнения несуществующих обязательств возникать не может несмотря на то, что в соответствии с законом ФЗ к отношениям, которые вытекают из залога, возникающего на основании этого закона, применяются положения Гражданского кодекса и ФЗ "Об ипотеке" с учетом особенностей, установленных законом ФЗ; базовые положения Гражданского кодекса РФ о залоге продолжают регулировать и эти отношения.

Кроме того, нужно учитывать, что залогом имущества по закону ФЗ обеспечивается не только возврат денежных средств участнику долевого строительства, но и возмещение его убытков и уплата неустойки штрафа, пеней вследствие неисполнения, просрочки или иного ненадлежаще-го исполнения обязательства застройщика. Однако стоимость строительства не может существенно превышать суммы взносов всех участников. Следовательно, уплата всех вышеперечисленных штрафов и возмещение убытков одного участника будут осуществляться за счет ущемления прав других.

В такой ситуации в интересах дольщиков логично было бы ограничиться выплатой им за счет заложенного имущества только сумм внесенных денежных средств по соответствующему договору долевого участия. Главный недостаток такого определения предмета залога в системе залоговых отношений, установленной законом ФЗ, - передача всего указанного имущества в залог при регистрации первого договора долевого участия в строительств.

Кроме того, в п. Поскольку в залог передается весь объект строительства, причем до момента исполнения застройщиком обязательств перед последним участником долевого строительства, положения п. С учетом иных положений закона ФЗ изъятие отдельного объекта долевого строительства без согласия залогодержателей из состава своеобразного "залогового покрытия" недопустимо.

Полученное участником по акту недвижимое имущество исключается из общего залога. Однако если его требование об уплате штрафов не удовлетворено, он имеет право обратить взыскание на все иное имущество, находящееся еще в залоге, т. Теперь рассмотрим, что происходит со строящимся зданием, если на часть строительства заключен инвестиционный контракт в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности, а другая часть инвестируется по договорам долевого участия в строительстве в соответствии с законом ФЗ.

Согласно ст. Таким образом, у части строящегося здания уже есть собственники, отличные от застройщика. В законе ФЗ прописано, что все строящееся здание оказывается в залоге у первого же участника долевого строительства. Соответственно имущество, принадлежащее инвесторам, заключившим инвестиционный договор на праве общей долевой собственности, попадает в силу закона т. Тогда права участников по договорам долевого участия в строительстве обеспечиваются за счет нарушения прав участников по инвестиционным договорам.

Для защиты прав инвесторов, финансирующих строительство по иным договорам, в законе необходимо установить, что залог распространяется только на ту часть строящегося объекта недвижимости, которая принадлежит застройщику на праве собственности. Закон РФ ФЗ закрепляет правовую конструкцию залога, возникающего в силу закона.

Регистрация залога осуществляется при регистрации первого договора долевого участия, в отношении всех последующих участников применяются положения о последующем залоге, т. Кроме того, согласно федеральному закону ФЗ от 16 июля г. Однако федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ст. Данной нормой регулируется регистрация только первого договора долевого участия в строительстве; регистрация последующих договоров долевого участия в строительстве законом не описана.

При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства данная процедура в отношении такого объекта осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Что понимается под "возникновением оснований для обращения взыскания на предмет залога", в законе ФЗ не определено. Статья ГК РФ устанавливает общие основания обращения взыскания на заложенное имущество - неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Таким образом, любое нарушение обязательств застройщиком можно признать моментом возникновения права на обращение взыскания на предмет залога. Закон ФЗ не определяет сроки, в которые застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства; необходимо внести соответствующую статью в закон.

Как уже установлено, в залог попадает весь имущественный комплекс, без определения долей каждого участника. Все залоги, кроме первого, являются последующими.

Как будет происходить обращение взыскания на залог, если обязательства не выполнены застройщиком в отношении одного инвестора или нескольких, но не всех? Суд вправе отказать в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с п. По отношению к нескольким участникам размер их требований всегда будет несоразмерен стоимости всего строящегося или построенного комплекса.

В той же ст. Однако если участник уже расторг договор, то он перестал быть дольщиком, и, следовательно, на него эти нормы не распространяются. Между тем ст. Пунктом 2 ст. Законом не определено, каких сроков обращения взыскания должен придерживаться бывший участник договора долевого участия в строительстве и каким имуществом будут обеспечены его права требования после регистрации недвижимости, если договор уже расторгнут.

При разработке федерального закона ФЗ была предпринята попытка создать систему отношений, возникающих между застройщиком и участниками долевого строительства, которая могла бы надежно защитить права дольщиков. Однако непроработанность закона при финансировании строительства приводит к:. Однако перечисленных проблем легко избежать. В качестве примера рассмотрим схожую залоговую конструкцию обеспечения прав по облигациям, зафиксированную в ст.

К таким условиям можно отнести следующие:. Торги по реализации заложенного имущества, которым обеспечены обязательства по облигациям, не могут проводиться ранее истечения срока, установленного для предъявления требований владельцев указанных облигаций. На основе перечисленных выше положений в законе ФЗ следует определить порядок обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, исключающий противоречия и неправомерные преимущества первых инвесторов перед последними, а также исключающий обеспечение исполнения обязательств по уплате убытков, штрафов и пеней залогом земли и строящейся недвижимости.

Таким образом, федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" содержит много правовых коллизий, не позволяющих практически реализовать его нормы, и требует внесения комплекса поправок. Москва, ул. Николоямская, д. Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи.

Обращение взыскания на предмет залога по 214-ФЗ

Часто судиться не имеет смысла , потому что платежеспособность застройщика оставляет желать лучшего. Самостоятельный расчет можно сделать используя калькулятор. Примечание : Сомневаетесь какую дату или сумму брать за основу в расчете?

Во исполнение договора Р. Общество было признано банкротом. Уведомлением от 9 февраля г.

Впоследствии Р. Затем в отношении этой же квартиры заключен с другим лицом новый договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке. Определением арбитражного суда в отношении общества введена процедура банкротства — наблюдение, утвержден временный управляющий, к обществу применены правила параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Как самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ без снижения в суде?

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Перми, к Обществу с ограниченной ответственностью " Перми от Открытое акционерное общество Сбербанк России, в лице Ленинского отделения N Перми далее по тексту - Банк обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью " Орджоникидзевского района г. Ответчик Общество с ограниченной ответственностью " Определением Ленинского районного суда г. Представитель Общества с ограниченной ответственностью "

Алгоритм взыскания неустойки с застройщика

С 1 апреля г. Анализ ст. Согласно п. Таким образом, субъектами регулируемых законом ФЗ отношений являются как физические, так и юридические лица, а объектами - как многоквартирные дома, так и иное недвижимое имущество, исключая промышленные здания. Примечательно положение о регулировании законом ФЗ привлечения только денежных средств для долевого строительства, из чего следует вывод: привлечение иного имущества в качестве вклада в строительство законом ФЗ не регулируется.

Купили квартиру по дду, однако строительство дома остановилось и не идет уже больше 9 месяцев, то есть, есть все основания идти в суд на обращение взыскания на предмет залога, обязательно ли в требованиях прописывать условие о расторжении договора, в большинстве случаев, договор расторгают, а землю не взыскивают ввиду несоразмерности цены договора и стоимости земли, сохранится ли у меня право на получение страховой выплаты в случае признании застройщика в будущем банкротом?

.

Объявление

.

.

An error occurred.

.

обратить взыскание на заложенное имущество: квартиры в трех семнадцати этажных жилых домах, общей Просил разъяснить возможность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, .. Требование об обращении взыскания на предметы залога.

.

.

.

.

.

.

.

Комментариев: 1
  1. Ада

    Не парьтесь мужики;)

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2019 Юридическая консультация.